名駅不動産鑑定日誌

ＮＦＣ名駅ビル建て替え

７月２６日の日経新聞で紹介されたＮＦＣ名駅ビルを昼休みに見に行きました。記事によれば、正面のビルを１２階建てのビルに建て替えて１階には現在と同じファミリーマート、２階から１２階は三菱地所系列のロイヤルパークホテルが入居する予定とのことです。

このＮＦＣ名駅ビルは、筆者の記憶によれば旧福徳相互銀行系列のビルだったと思います。ずっと地価公示「名古屋中村5-14」のポイントで第三堀内ビルと並んで、桜通りの地価のメルクマールとなっているおなじみのビルです。

ＮＦＣ名駅ビルは、地元名古屋の歴史ある中堅企業が平成13年に中古のオフィスビルを購入したものですが、筆者が注目したのはその年度です。平成13年といえば、金融危機の再編の嵐が吹き荒れていた頃で、再編に乗り遅れた地元の東海銀行がこともあろうに、あの強烈な行風の三和と合併を決めた年です。

名駅前に格安の土地やビルが売りに出ていても買手がほとんどいない状態でした。いくら欲しいと思っても金を貸すはずの銀行が結婚前の自己資本の増強のために貸しはがしをしていたくらいですから、いくら優良企業でも資金調達が難しい時代です。
もちろん豊富な自己資金で買ったものと思いますが、こんな時代に中古ビルに投資するとは大した度胸の経営者だと思います。

名称　　　ロイヤルパークホテル　ザ　名古屋
所在　　　中村区名駅3丁目2311番外（住居表示：3-23-13）
事業主　　日東エフシー
設計　　　フジタ
施工　　　フジタ
概要　　　地上12階　敷地666.37㎡　延床5,728㎡　客室170室
完成　　　2013年秋

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ジョイフル名駅

名駅５丁目で久しぶりに新しい建築計画を発見しました。
場所は、アクアタウン納屋橋のすぐ東、昔は納屋橋饅頭の本店があったところです。
２００８年にはすでに更地になっていたのですが、リーマンショックで一気に景気が冷え込んだため、ずっと時間貸しの駐車場になっていましたが、ついに開発が始まることになりました。

都心ではめずらしく、建物の用途が「老人ホーム共同住宅」となっています。最近、流行の高齢者専用賃貸住宅、介護老人保健施設、特別養護老人ホームが一体の施設でしょうか？
筆者は名駅が好きなので、老後はここで余生を送ろうかと思います。

すぐ隣には、アイドルやアダルトＤＶＤの専門店「壱見屋書店」があり、広小路通りを横切って南に歩けば、風俗店やラブホが集積していますので、老後のリハビリにはまたとない環境かと思います。

名称　　　ジョイフル名駅
所在　　　中村区名駅５丁目２５０８番外（住居表示５－２５－１５）
事業主　　社会福祉法人サンライフ
設計　　　ＮＵＤ建築事務所
施工　　　未定
概要　　　地上14階　地下1階　敷地1,529.94㎡　延床13,062.79㎡　440戸
完成　　　2013年3月

名古屋三井ビルディング北館

梅雨入りし、どんよりとした日が続いております。６月２日の日経に記事が出ておりました「名古屋三井ビルディング北館」を見にいってきました。

周辺の古いビルが次々と美しく建て替えられる中で、最後まで残った名駅前の古いビルですが、ついに解体が発表されました。

ミッドランドスクエアとモード学園スパイラルタワーズにはさまれた正面の白いビルです。１９５７年７月竣工なので、築５４年です。すでに昨年からテナントが退去し始め、今年の初めにはほとんど全館空室の状態になっており、いつ計画が発表されるのかと期待されていましたが、具体的な計画の発表がないまま、解体に入ることになりました。

白い三井ビル北館の東が、菱信ビル、その東が白川第三ビルです。白川第三ビルは１階の銀行以外はほとんど退去済であり、三井ビル北館と歩調を合わせているようなのですが、まん中の菱信ビルにはまだ多くのテナントが入居しているため、街区全体での開発は当分できそうにありません。

ビルの名前から、歩調が合わない理由はなんとなく推察できますが、せっかく容積率１０００％の高度商業地なので、名駅の発展のために街区全体で開発し、３０階以上の超高層タワーをめざしてほしいですね。

さてこちらは名駅通りを少し南に行ったところに竣工した「名古屋三井ビルディング新館」です。坪２４，０００円という、最近では強気の賃料で募集していたようですが、事務所部分は満室稼動したとのことで、久々に明るいニュースです。

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中京テレビ新社屋（ささしまライブ24）

雨が上がり、久しぶりに青空になりましたので、今月上旬に新聞で、中京テレビが新社屋を新築すると発表した、ささしまライブ24まで足を延ばしました。

正面の緑色の部分（東街区7,120㎡）が、中京テレビが2016年度に移転する予定地です。あおなみ線のささしまライブ駅のほぼ真南に位置します。

こちらは中京テレビと公園予定地をはさんで、東に位置する「愛知大学ささしまキャンパス」の工事現場です。巨大な校舎を新築中で、2012年4月には8,000人の学生が集う予定です。

こちらはささしまライブ24の目玉である、豊田通商などが事業主体の「グローバルゲート」の建築予定地です。17,267㎡の敷地に37階と18階のツインタワーが建築される計画ですが、まだ着工されていないので、2013年の完成予定は遅れるかもしれませんね。

中京テレビが移転する2016年度には、新幹線の名古屋駅前とささしまライブを結ぶ「都市計画道路椿町線」も開通予定なので、この一帯の風景は今とは様変わりしているものと思われます。

あおなみ線ささしまライブ駅から、名駅の都心を眺めた風景です

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プラウドタワー泉・シティタワー名古屋久屋大通公園

久屋大通駅の近くで、2棟のタワーマンションが建築中なので、昼休みに足を伸ばしました。

こちらは野村不動産のプラウドタワー泉の建築現場です。（南から）
南東側に、24階建+無線塔のＮＴＴドコモ東海名古屋ビルがありますが、南側は高い建物はないので、採光・眺望はあまり問題ないかと思われます。

北から見た風景です。

名称　　　プラウドタワー泉
所在　　　東区泉1丁目1302番外
事業主　　野村不動産
設計　　　矢作建設工業一級建築士事務所
施工　　　矢作建設工業
概要　　　地上22階　地下1階　敷地1,316.60㎡　延床8,715.26㎡　84戸
完成　　　2013年3月頃（推定）


さてこちらはプラウドタワー泉の北側に建築中の、シティタワー名古屋久屋大通公園です。（東から）
住友不動産による31階建の高層マンションですが、真南には22階のプラウドタワー泉が建築中、東南側には24階建のＮＴＴドコモ＋無線塔がありますので、採光や眺望はどのように確保するのか、設計者の腕の見せ所ですね。

北から見た風景です。

名称　　　シティタワー名古屋久屋大通公園
所在　　　東区泉1丁目1207番外
事業主　　住友不動産
設計　　　清水建設名古屋支店一級建築士事務所
施工　　　清水建設
概要　　　地上31階　地下1階　敷地2,429.79㎡　延床22,844.32㎡　231戸
完成　　　2012年11月頃（推定）


栄に徒歩圏で、きわめて利便性が優るため、周辺にはマンションが建ち並んでいます。

どちらのマンションにするか、悩ましいことですが、どちらも完成前に注文する場合には、完成後の日照や眺望がどのようになるのか、十分吟味して予約する必要がありそうですね。

筆者ならどちらを買うか。どちらも買えません。久屋大通にダイレクトに接面する中古マンションの3階から6階部分の久屋大通公園の美しい緑がリビングから見える部屋を定年後に2000万円以下で買いたいと思います。

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ベネチア

黄金週間を利用して、ベネチア（ベニス）に行って来ました。ベネチアは、中世の街の風景がそのまま残る、まるでおとぎの国のようです。車がないため、1500年の歴史を誇る街を探索するには徒歩か水上の船で移動します。

ナポレオンが「世界で最も美しい広場」と讃えた、サンマルコ広場です。夕方になると人が少なくなって幻想的な雰囲気が漂い始めます。

日中のサンマルコ広場です。大変な人出で、ムードも何もありません。ベネチアの観光客の8割は日帰りです。一般的なツアーだと、大陸側のメストレのホテルに宿泊し、朝10時ごろベネチアに来て、走って観光し、イカ墨パスタを食べて、午後4時ごろには帰ります。しかし、ベネチアに来るときは、少し料金が高くてもベネチア本島のサンマルコ広場に近いホテルに2泊することを絶対お勧めします。

午後7時頃の夕日に輝くサンマルコ寺院です。人が少なくなった広場のカフェで、弦楽四重奏団が外で演奏するクラシックを聴きながら、ゆっくりと広場の日が沈むのを眺めていれば、中世の時代にタイムスリップしたような気分となります。車も自転車も走ってないので、機械の音が何もしないのです。

リアルト橋から眺める大運河です。水上船の乗り場があるため、大変にぎやかなところです。

狭い運河をカンツォーネやオペラを歌いながら、ゴンドラがゆっくりと往来します。2人乗りのゴンドラで肩を寄せて、夢を見ているかのような美しい風景に浸れば、疲れ切った中高年夫婦も再び昔の恋人たちに帰れるかもしれませんね。

映画「ツーリスト」でアンジェリーナ・ジョリーとジョニー・デップが宿泊した「ホテル・ダニエリ」です。外観はたいしたことはありませんが、中はきらびやかな装飾の高級ホテルです。日本からのツアーでここに宿泊することはほとんどありませんが、仮に泊まるとしたら着るものに困ってしまいます。ジョニー・デップも映画のロケでベネチアが気に入り、11億円で古い屋敷を買ったそうですが、いくらなんでも高すぎると思います。

宿泊したホテル、ボンベッキ・アーティです。サンマルコ広場から徒歩5分の立地抜群の小さなホテルです。

ベネチアでは新しく建物を建てることができないので、14世紀から15世紀に建てられた建物を改築したホテルが多く、ホテルの中は迷路のように複雑で、部屋も狭いです。しかしベネチアングラスのシャンデリア、骨董品のような家具、寄り添って寝るしかない小さなベッドなど恋人ムードは満点です。

ベネチアは小さな街ですが、とても3日や4日では全部を回ることはできず、どの路地に入っても趣の違う店舗やリストランテ、バール、寺院、宮殿、博物館があるため、歩けば歩くほど感動があります。ミラノやフィレンツェは一度行けば十分ですが、ベネチアだけは何度でも行きたくなるような魅力的な街だと思います。

残念ながらベネチアは地盤沈下が進んでおり、温暖化による水位上昇と相まって、アドリア海に沈みつつあります。1500年も続いたベネチアの栄華はもうそれほど長くは続かないかもしれません。

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グランドメゾン池下タワー

お仕事で池下に行きましたので、池下駅のすぐ東で建設中のグランドメゾン池下タワーの現場を見てきました。

すでに新聞等で報道されている通り、ここは愛知県厚生年金会館があった土地ですが、2008年8月に入札が行われ、積水ハウス＋長谷工コーポレーションが約65億円で落札されました。

約65億÷6814㎡＝954,000円なので、この土地の向い側にある地価公示標準地、千種5-16の2008年1月の価格、339,000円の約3倍で落札されたことになります。

長い間、名古屋を代表する文化施設のひとつだったので、文化施設としての存続を周辺住民は期待したのですが、残念でした。筆者も若い頃、ここで催されたウルトラヴォックスのコンサートに行きました。

ここに、ザ・ライオンズミッドキャピタルタワー47階、ザ・シーン城北43階に次ぐ名古屋では3番目の高さの42階建て超高層マンションが建築中です。

池下の駅のすぐ東ということで、マンションとしての立地は抜群と思いますが、南側に26階建と11階建のＵＲ都市機構のサンクレア池下が建っていますので、26階より下の階の日照や眺望はあまり良いとは思えませんが、積水と長谷工がどのように工夫して設計するのか見ものとも言えます。

こちらはすぐ近くのＪＲ東海が開発した、名古屋セントラルガーデンレジデンスです。ほとんどが13階建のマンション群で、緑も多く、落合務シェフのレストランなども誘致したため、反対運動はほとんどなかったと聞いています。

名称　　　グランドメゾン池下タワー
所在　　　千種区池下町2丁目63番2外
事業主　　積水ハウス・長谷工コーポレーション
設計　　　ＩＡＯ竹田設計・長谷工コーポレーション
施工　　　長谷工コーポレーション
概要　　　地上42階　地下1階　敷地6,813.95㎡　延床48,705.25㎡　440戸
完成　　　2013年11月

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岡崎市の地質・地盤

私たち、土地の職業専門家の間では、地震による津波や原発からの放射性物質の拡散と同じように、土地の液状化が今後の鑑定において重要となってくるのではないか、と話題になっております。

鑑定評価において、土地の要因の中で地質・地盤という項目があるのですが、いちいちボーリング調査するわけにもいかず、ほとんどの場合には「地質・地盤は普通である。」と記述しておりました。

普通とは、どのように普通なのか、依頼者も関心がないために質問されることは全くありませんでしたが、今後はきちんと記述しないとまずいのではないか、と思い始め、恥ずかしながら鑑定士になって初めて図書館で調べてきました。

評価対象地は、岡崎市の国道248号のイオンモール岡崎に近い「竜美南」であります。
画像をクリックすると大きくなります。


上記の画像のとおり、竜美丘地区の一帯はＧｙとなっています。凡例によれば、Ｇｙは中生代の白亜紀後期に形成された花崗岩の地層となっており、頑丈な地盤であることがわかります。地震による液状化の恐れは非常に低いものと思われます。また活断層も今のところは見つかっておらず、三河湾からは14ｋｍ離れており、標高も20ｍ～30ｍありますので、建物の敷地として適するものと判断されます。

さて旧市街地である、康生地区のシビコ周辺はＭ、すなわち新生代第四紀の礫（れき）・砂・粘土で引き締まった地層ということで、花崗岩ほどではありませんが、頑丈な地盤といえます。

一方、康生地区の西の国道248号から西は矢作川に近い低地であり、記号もOということで地盤はやや弱いということがわかります。
掲載した画像の出典は、県が出した資料なので著作権に抵触はないと思います。

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名古屋城

4月になり、暇になりましたので昼休みに名古屋城まで足を延ばしました。

正門の前の桜です。城の中より、外堀の桜の方がきれいかもしれません。


昭和34年に再建された天守閣です。

天守閣への入り口である、表二之門の前にある「きしめん亭」です。最初から汁がさめており、高くてまずいです。2009年12月6日のブログ記事に登場する、犬山成田山の門前の「レストランきらく」と甲乙つけがたいです。

弁当を持参するか、正門の外の屋台でやきそばかたこ焼きでも買って入った方がいいでしょう。

こちらは先週、行った熊本城です。こちらも名古屋城にひけを取らない桜の名所です。

名古屋城とは異なる色合いの美しい熊本城の天守閣です。

黒川温泉

事務所の創業10周年を記念して、両親を連れて黒川温泉へ行ってきました。

宿泊した「御客屋旅館」です。見た感じ、古く見えますが、ガラスも廊下もぴかぴかに磨いてあります。部屋のそうじ、料理、風呂、浴衣のすべてにお客様をお迎えする、という高いホスピタリティを感じます。

お隣の「いこい旅館」です。フジテレビの「もしもツアーズ」で紹介されて有名になりました。

御客屋旅館から少し歩いたところの「新明館」です。橋を渡って旅館の玄関があり、風情があります。

そのお隣の「ふもと旅館」です。

ふもと旅館の橋です。川のせせらぎが、いとおかし。雨の音で寝つきが悪いような人は川沿いでなく、少し離れた旅館にしたほうがいいかもしれません。

「旅館やまの湯」の前の江戸時代から続く、黒川温泉のメインロードです。ワゴン車は入らないようにしましょう。

このあたり、どの宿に泊まってもはずれがありません。10部屋以下の小さな宿が多いため、料理も造りたて、風呂もすいててゆったりと入れます。黒川温泉が人気の秘訣は、こじんまりとした宿がほとんどで大型ホテルがなく秘湯ムード満点なこと、どの宿もホスピタリティにあふれ、温泉全体で統一がとれていることかと思います。

まえに友人たちと行った、飛騨の福地温泉も黒川温泉と似たような魅力があります。

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