名駅不動産鑑定日誌

晩秋の名駅

ぽかぽかした陽気に誘われて、昼休みに名駅界隈を歩きました。

当社事務所の裏窓から名駅５丁目の神明社を眺めました。

神明社の銀杏

桜通から眺めるＪＲセントラルタワーズ

桜通の銀杏の紅葉が見事です。

桜通沿いの名駅前みどりビル（旧：みどり名古屋ビル）です。家賃8,400円/坪、共益費3,675円/坪という破格の安さでテナント募集をしています。ユニモール14番出口のすぐ上で立地もグレードもまずまずです。

家賃12,000円程度で募集して、交渉の結果8,000円程度になることはありますが、募集賃料が8,000円台は名駅前では聞いたことがありません。この条件なら早晩満室になると思います。名駅に移転を狙っているテナントは今がチャンスかもしれません。

11月25日に開店したＬＡＢＩ名古屋（ヤマダ電機）です。旧名鉄ヤング館（名鉄セブン）の地下１階から5階まで全館ヤマダ電機で売場面積は約9,240㎡にて、新幹線口のビッグカメラと並ぶ巨大な家電店舗です。

ななちゃん人形あたりもどーんと人が増えた気がします。しかしながら名古屋の駅前が家電ビルばかりでは文化不毛という感がして、若干さみしい気がします。田舎者としては都心でなければお目にかかれないような商品やサービスを期待します。電気屋は知立にだってあります。とは言っても高級ブランド店もこれ以上いりません。（どうせ買えない　…　）

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沖縄、那覇の街歩き

2泊3日で15年ぶりに沖縄に行って来ました。今回のテーマは那覇から一歩も出ないこと。

子供たちを連れて行った頃はとにかくきれいな海で遊ばせるためにリゾートホテルに泊まったため、ずいぶん金がかかり、沖縄旅行は大変な出費でした。しかし子連れでなくなった今は日焼けする夏に行く必要はなく、オフシーズンのビジネスホテルで十分なため、安く楽しむことができます。

ＡＮＡの45日前の予約で航空運賃が片道12,100円、ホテルは牧志の駅から徒歩3分のロイヤルオリオンで1泊5,775円、2泊3日でおひとりさま35,750円なので新幹線で東京に行くのと大して変わりません。

ホテルから徒歩10分、壺屋やちむん通りでは沖縄国際大学の学生が太鼓エイサーを演じていました。

壺屋やちむん通りの真ん中あたりにある、Sprout（スプラウト：右）とシーサー工房（左）です。比較的お値打ちな価格で美しい器やシーサーの焼き物を揃えるギャラリーです。

Sproutで焼酎用の器を買いました。左がお湯割り用、右がロック用でいずれも1,500円程度です。

シーサー工房の前には琉球ガラスで作られた美しい箸置きが並べられています。ひとつ420円です。

国際通り沿いにある、三線のライブを聴きながらゴーヤーちゃんぷるなどの沖縄料理を泡盛で流し込んだ後、猫の家というブティックに行きました。猫が寝そべる店内には猫グッズがたくさん揃う猫マニアのためのお店で、猫に目がない当社アシスタントに連れていかれましたが筆者が買うものは何もありません。

国際通りから一歩入った「市場中央通り」です。国際通りはどれも似たような観光客向けの土産物屋ばかりになってしまい昔の輝きを失いつつありますが、脇道はまだ沖縄の雰囲気を十分残しています。カラフルな看板や呼び込みはバンコクや香港の裏通りのようです。

こちらは大和ハウス、オリックス、大京による沖縄最大のマンション分譲、「おもろまち1丁目プロジェクト」の建築現場です。14,200㎡の敷地に30階建てのツインタワーマンション674戸を建築中です。後方の白いビルはすでに完成した「那覇新都心センタービル」で店舗・オフィス、ホテルの複合商業ビルです。

すぐ近くには日本国内で唯一消費税が免税となる「ＤＦＳギャラリア沖縄」があります。いくら天気が悪くても金遣いの荒い女性をここに連れて行ってはいけません。

こちらは琉球王国の時代の那覇の地図です。言うまでもなく沖縄は明治12年の廃藩置県で沖縄県になるまでは長い間、独立した王国でした。（この地図が欲しい方は首里城の土産物売り場の中のＮＰＯ法人琉米歴史研究会のブースでお買い求めください。印刷は禁止です。）

左端の黄色の部分が首里城です。下の赤い島のような部分が現在の久米、松山のあたりで当時はこのあたりが那覇の中心のようです。その中間に「牧志村」という文字が見えます。現在の国際通りの牧志駅のあたりです。

当時の那覇は浮島のような島がいくつもあり、その間をたくさんの運河が走り廻り、日本・中国・朝鮮・東南アジアとの交易で栄えていたようです。浮島・運河・海洋国家という点でなにかベネチアに似ていますね。那覇ほど地形が変化した都市はないと言われています。

さて沖縄に1回も行ったことのない方にとっての沖縄とはどんなイメージでしょうか。失業率が高く、所得が低い県というイメージをお持ちの方も多いのではないでしょうか。

さにあらず、沖縄県の人口は東京や愛知と並んで今でも増加中です。そして東京や愛知は人口が増えているといっても高齢者人口が増えているだけですが、日本中で15才以上65才未満の生産年齢人口が増えているのは沖縄県だけです。

つまり沖縄は日本一元気なところです。上海、ハノイ、バンコク、クアランプールなどの成長都市へ行ってみると街や人々の雰囲気は沖縄に良く似ています。沖縄を訪れる観光客は今でも増加中ですが、ほとんどが日本人です。そして7割がリピーターです。

ぜひ沖縄を訪れてください。海に入れない季節でも楽しい場所はいくらでもあります。しかし旅行会社のツアーに参加してはいけません。つまらないところばかり案内してくれます。ガイドブックを読んで自分で旅のプランを立て、那覇の街を歩いたり、レンタカーで行きたいところへ行きましょう。

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伏見ＫＳビル

名駅の周辺では新築ビルの話題がなくなりましたので、先月竣工したばかりの伏見ＫＳビルまで足を延ばしました。場所は名古屋商工会議所のすぐ北東、近藤紡績所があったところです。

オフィス仲介業者の情報によれば、募集賃料は13,000円／坪、共益費は3,000円／坪（税別）なので延床2,000坪弱の新築ビルにしては適正な家賃かと思われますが、空室をかなり残したまま竣工を迎えてしまいました。

名称　　伏見ＫＳビル
場所　　中区栄2-8-13
概要　　8階建　敷地　約987㎡　延床　約6,500㎡　
完成　　2011年9月

こちらは伏見ＫＳビルから見た、名古屋市科学館のプラネタリウムです。道幅いっぱいに巨大な球体が転がってくるかのような迫力です。名古屋では最も流行っているテーマパークのひとつです。

こちらはすぐ近くの御園座会館です。名古屋の文化の発信地のひとつですが、老朽化で建て替えようにも資金調達がなかなかできず、取引銀行に何度も返済猶予を依頼している旨が地元紙に何度も掲載されております。
現在の経済情勢では、伏見の家賃では高層のオフィスビルは収益性が合わないため、よほど金回りのいいスポンサーがつかない限り、マンションのような住居系の建物になってしまうかもしれません。

10月は歌舞伎の吉例顔見世をやっており、満員御礼が続いているようです。筆者も2回ほど歌舞伎を見に来ましたが、百姓出身の田舎者に高尚な伝統芸能が理解できるわけはなく、ヴェルディやプッチーニのオペラの方がはるかにおもしろいと思いました。
歌舞伎の次は、松平健や小林幸子の公演が続き、後期高齢者ご専門といった感がしないでもありません。建替えて1階から3階は御園座、4階から10階は老人ホームにするのが最有効使用かもしれません。

御園座の周辺には、御園座にぶらさがって商売を営んでいる店舗がたくさんあるため、御園座会館がどうなるのかは死活問題ですが、なんとなく店を開けているだけのやる気のない店舗も見られます。

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Ｆ1日本グランプリ

今年も直前になってYahooオークションでチケットをゲットして鈴鹿にやってきました。
今回は第2コーナーからS字にかけてのC席なので、反対側の逆バンクゲートから入場しました。

駐車場はゲートから徒歩3分の民間駐車場で1日7,000円と民間の中では高額ですが、100台以上は入っていたように思います。地主ふうのおじさんに「いいところに土地をお持ちですね。」と言ったら「いやあ～まあまあだね」と言っておりました。調区内の雑種地ですが、このように個別性の強い土地の評価はやはり収益還元法でしょうか。

F1スタート直前のC席です。空席はほとんどありません。後ろの方は「小林可夢偉応援席（即日完売）」です。今回は7番手のスターティンググリッド、盛り上がります。

中盤、セイフティカーが入った後の再スタート直後、ヴェッテルを先頭に1コーナーから2コーナーを駆け抜けるF1マシンです。

目の前を駆け抜ける、可夢偉のマシンです。後方の応援席からは怒涛のような応援が聞こえます。

終盤ですり減ったタイヤで必死に走っていた可夢偉でしたが、残念ながら結果は13位でした。噂では来年のF1は燃料消費の少ない1.6ℓターボエンジンになるとかで、ホンダが再び参戦するとかしないとか、おもしろくなりそうですね。

さて1987年以来、何度も鈴鹿F1には来ており、ほとんどの席で観戦しましたが、一番盛り上がらないのが、一昨年のV席です。メインストレート前の正規料金が62,000円のバカ高い席ですが、空席が多く、礼儀正しい客が多いのです。3列まるごと空席のブロックもありました。スポンサー関連のシートが多く、招待で来た客が多いためか、F1をいつも見ていない金持ち客が多いためか、よくわかりません。

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名古屋の私立大学の都心回帰

愛知学院大学

先日、新聞各紙で名城住宅跡地の愛知学院大学への売買契約が結ばれたと報じられました。
名古屋城を望む国家公務員宿舎である「名城住宅」の跡地、2万3000㎡に10階建ての高層棟をはじめ、講堂、図書館などで構成される「名城公園キャンパス」が建設され、経済学部を新設し、商学部、経営学部が日進市から移転し、約2500人の学生が集う計画です。

場所は、愛知県庁の北700ｍにて地下鉄駅から徒歩圏、隣には広大な名城公園が広がり、キャンパスとしては最高の立地かと思われます。

名称　　　愛知学院大学名城公園キャンパス
所在　　　北区名城3丁目3番2外（住居表示：3-3-2外）
概要　　　敷地　約23,000㎡　約39億円で国から購入　
完成　　　2014年4月

愛知大学

こちらは前にも紹介した、愛知大学新名古屋キャンパスの建設現場を名鉄の車内から撮りました。来年の春、名駅から徒歩10分の便利なキャンパスに、法学部、経済学部、経営学部、現代中国学部、国際コミュニケーション学部が移転し、約7000人の学生が集います。（この結果、豊橋の本部には地域政策学部と短期大学部が残り、三好の名古屋キャンパスは実質的になくなるものと思われます。）

名称　　　愛知大学新名古屋キャンパス
所在　　　中村区平池町（ささしまライブ土地区画整理事業5街区・6街区）
概要　　　敷地　約15,068㎡　　
完成　　　2012年4月

名古屋商科大学


こちらは名古屋商科大学の大学院、丸の内キャンパスの建設が予定されている土地です。すでに伏見の駅の近くに小さな伏見キャンパスがありますが、今度は桜通沿いにオフィスビルが立ち並ぶ錦1丁目にキャンパスを新設して、愛知学院と同じように日進市から都心回帰を図ろうという考えでしょうか。

目の前の桜通から名駅方面の風景です。

名称　名古屋商科大学丸の内キャンパス
所在　名古屋市中区錦1丁目301番外
概要　敷地　約2,500㎡　？
完成　不詳

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第2豊田ビル建て替え

今日の中日新聞で、名駅前の第2豊田ビルの建て替えの記事が出ていましたので昼休みに見に行ってきました。

こちらは南側の錦通の西柳公園から撮った写真です。右側が東館、敷地2,127㎡、延床面積21,140㎡です。左が西館、敷地1,896㎡、延床面積19,301㎡で、どちらも昭和48年7月（1973年）に竣工したので築38年となります。正面の白いビルは、ウインクあいちです。

こちらは北側の泥江町線から見た写真です。手前が東館、向こうが西館です。

道路の対面では、新中経ビルの新築工事が行なわれています。
下は1年前に写した写真（2010年7月5日）ですが、あまり変わってないように思われます。現場の完成予定図の看板は今でも2012年6月完成となっていますが、間に合うのでしょうか？

さて第2豊田ビルですが、記事によれば建て替え後の内容は下記の通りです。筆者が最もうれしく思ったのは、新第2豊田ビルの地下街と錦通のミヤコ地下街が連結されて、サンロード地下街へと続く環状地下街ができるらしいことです。

名駅前に超高層ビルが次々に建ちましたが、ぶらりと歩いて回れる回遊性がないことが以前から指摘されていましたが、ほんの少しだけ回遊できることになりそうです。
筆者も高齢になったら、暇を持て余してこの地下街を1日中回遊しているかもしれません。

名称　　　不詳
所在　　　中村区名駅４丁目１００１番外（住居表示５－２５－１５）
事業主　　東和不動産
設計　　　未定
施工　　　未定
概要　　　地上25階　地下4階　敷地4,000㎡程度？　延床約49,700㎡　
　　　　　１階～5階　店舗　6階～17階　事務所　18階～　ホテル
完成　　　2016年

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ＮＦＣ名駅ビル建て替え

７月２６日の日経新聞で紹介されたＮＦＣ名駅ビルを昼休みに見に行きました。記事によれば、正面のビルを１２階建てのビルに建て替えて１階には現在と同じファミリーマート、２階から１２階は三菱地所系列のロイヤルパークホテルが入居する予定とのことです。

このＮＦＣ名駅ビルは、筆者の記憶によれば旧福徳相互銀行系列のビルだったと思います。ずっと地価公示「名古屋中村5-14」のポイントで第三堀内ビルと並んで、桜通りの地価のメルクマールとなっているおなじみのビルです。

ＮＦＣ名駅ビルは、地元名古屋の歴史ある中堅企業が平成13年に中古のオフィスビルを購入したものですが、筆者が注目したのはその年度です。平成13年といえば、金融危機の再編の嵐が吹き荒れていた頃で、再編に乗り遅れた地元の東海銀行がこともあろうに、あの強烈な行風の三和と合併を決めた年です。

名駅前に格安の土地やビルが売りに出ていても買手がほとんどいない状態でした。いくら欲しいと思っても金を貸すはずの銀行が結婚前の自己資本の増強のために貸しはがしをしていたくらいですから、いくら優良企業でも資金調達が難しい時代です。
もちろん豊富な自己資金で買ったものと思いますが、こんな時代に中古ビルに投資するとは大した度胸の経営者だと思います。

名称　　　ロイヤルパークホテル　ザ　名古屋
所在　　　中村区名駅3丁目2311番外（住居表示：3-23-13）
事業主　　日東エフシー
設計　　　フジタ
施工　　　フジタ
概要　　　地上12階　敷地666.37㎡　延床5,728㎡　客室170室
完成　　　2013年秋

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ジョイフル名駅

名駅５丁目で久しぶりに新しい建築計画を発見しました。
場所は、アクアタウン納屋橋のすぐ東、昔は納屋橋饅頭の本店があったところです。
２００８年にはすでに更地になっていたのですが、リーマンショックで一気に景気が冷え込んだため、ずっと時間貸しの駐車場になっていましたが、ついに開発が始まることになりました。

都心ではめずらしく、建物の用途が「老人ホーム共同住宅」となっています。最近、流行の高齢者専用賃貸住宅、介護老人保健施設、特別養護老人ホームが一体の施設でしょうか？
筆者は名駅が好きなので、老後はここで余生を送ろうかと思います。

すぐ隣には、アイドルやアダルトＤＶＤの専門店「壱見屋書店」があり、広小路通りを横切って南に歩けば、風俗店やラブホが集積していますので、老後のリハビリにはまたとない環境かと思います。

名称　　　ジョイフル名駅
所在　　　中村区名駅５丁目２５０８番外（住居表示５－２５－１５）
事業主　　社会福祉法人サンライフ
設計　　　ＮＵＤ建築事務所
施工　　　未定
概要　　　地上14階　地下1階　敷地1,529.94㎡　延床13,062.79㎡　440戸
完成　　　2013年3月

名古屋三井ビルディング北館

梅雨入りし、どんよりとした日が続いております。６月２日の日経に記事が出ておりました「名古屋三井ビルディング北館」を見にいってきました。

周辺の古いビルが次々と美しく建て替えられる中で、最後まで残った名駅前の古いビルですが、ついに解体が発表されました。

ミッドランドスクエアとモード学園スパイラルタワーズにはさまれた正面の白いビルです。１９５７年７月竣工なので、築５４年です。すでに昨年からテナントが退去し始め、今年の初めにはほとんど全館空室の状態になっており、いつ計画が発表されるのかと期待されていましたが、具体的な計画の発表がないまま、解体に入ることになりました。

白い三井ビル北館の東が、菱信ビル、その東が白川第三ビルです。白川第三ビルは１階の銀行以外はほとんど退去済であり、三井ビル北館と歩調を合わせているようなのですが、まん中の菱信ビルにはまだ多くのテナントが入居しているため、街区全体での開発は当分できそうにありません。

ビルの名前から、歩調が合わない理由はなんとなく推察できますが、せっかく容積率１０００％の高度商業地なので、名駅の発展のために街区全体で開発し、３０階以上の超高層タワーをめざしてほしいですね。

さてこちらは名駅通りを少し南に行ったところに竣工した「名古屋三井ビルディング新館」です。坪２４，０００円という、最近では強気の賃料で募集していたようですが、事務所部分は満室稼動したとのことで、久々に明るいニュースです。

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中京テレビ新社屋（ささしまライブ24）

雨が上がり、久しぶりに青空になりましたので、今月上旬に新聞で、中京テレビが新社屋を新築すると発表した、ささしまライブ24まで足を延ばしました。

正面の緑色の部分（東街区7,120㎡）が、中京テレビが2016年度に移転する予定地です。あおなみ線のささしまライブ駅のほぼ真南に位置します。

こちらは中京テレビと公園予定地をはさんで、東に位置する「愛知大学ささしまキャンパス」の工事現場です。巨大な校舎を新築中で、2012年4月には8,000人の学生が集う予定です。

こちらはささしまライブ24の目玉である、豊田通商などが事業主体の「グローバルゲート」の建築予定地です。17,267㎡の敷地に37階と18階のツインタワーが建築される計画ですが、まだ着工されていないので、2013年の完成予定は遅れるかもしれませんね。

中京テレビが移転する2016年度には、新幹線の名古屋駅前とささしまライブを結ぶ「都市計画道路椿町線」も開通予定なので、この一帯の風景は今とは様変わりしているものと思われます。

あおなみ線ささしまライブ駅から、名駅の都心を眺めた風景です

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